השכרת דירה בקלות לשוכרים טובים היא משאת נפש של כל בעל דירה ומשקיע נדל"ן.
קניית דירה להשקעה היא עניין מורכב שכולל התעסקות עם כמה בעלי מקצוע כמו מתווך, עורך דין, שמאי ויועץ משכנתא. טרם השקעה צריך להגדיר מהו ההון העצמי הפנוי לעסקה, לבחור אזור השקעה שיתאים להון העצמי, לבצע חקר שוק, לתת הצעות מחיר ולערוך משא ומתן עם המוכרים ולבסוף לבצע את הקנייה ולשפץ את הדירה לפי הצורך.
ניתן כמובן לייעל את התהליך על ידי הסתייעות במלווה משקיעים. זו אופציה שעשויה להתאים במיוחד למשקיעים קצרים בזמן ואנרגיה. מלווה משקיעים מקצועי ורב ניסיון עשוי לחסוך זמן וכסף, כמו כל איש מקצוע טוב.
חשוב להבין שקניית הדירה היא רק תחילת הדרך. לאחר הרכישה יש להשכיר את הדירה לדיירים טובים אשר בתקווה יישארו בדירה לתקופה ארוכה ויראו בדירה את ביתם.
כדי להשכיר דירה לאורך זמן ולשביעות רצון השוכרים ובעל הדירה רצוי מאד להימנע מהטעויות מכמה טעויות נפוצות:
1. לתת לשוכר לנהל אותנו במקום שאנו ננהל אותו.
משקיעים רבים חוששים מכל עניין השכרה ומריצים בראשם תסריטי אימה של שוכרים-נוכלים שעלולים גם לא לשלם וגם לא להתפנות מהדירה ואולי אף לגרום לה נזק. אפשר להבין את החשש. אדם זר נכנס לנכס יקר שנרכש במיטב כספו של המשקיע. האמת היא שלמרות שלא ניתן למנוע לחלוטין מקרים כאילו, היתקלות בשוכרים מהגיהינום מהווה אירוע נדיר ממש וניתן, תוך שימוש בשיטות פשוטות ומוכחות, למזער את ההיתכנות למצבים כאילו למינימום.
כשבעל דירה ראשונה להשקעה מוצא שוכר ראשון הוא לפעמים מרגיש אסיר תודה שמישהו הסכים לבוא ולגור בדירה שקנה ושוכח תוך כדי שהוא צריך לנהל את הדירה ואת השוכר החדש. חשוב מאד ליצור מערכת יחסים עם הדיי/ים החדשים בה ברור תמיד שהמילה האחרונה היא תמיד של בעל הבית. ניתן לבוא לקראת הדיירים בכל מיני עניינים אבל אסור להרגיש לא נעים ולוותר על דרישות שמעוגנות בחוזה רק כדי לשמור על שלום בית.
2. להתייחס לבקשות השוכרים כאל מטרד.
מצד אחד חשוב לדעת לנהל את השוכרים. מאידך, חשוב לזכור שהשוכר הוא הלקוח של העסק (דירה להשכרה) והוא זה שמשלם לנו המשקיעים את המשכנתא ולכן חשוב ללמוד להתייחס לשוכרים כאל לקוחות מועדפים ולהשקיע מאמץ בשימורם. משמעות הדבר היא טיפול בכל בעיית תחזוקה באופן מיידי ומיטבי לשביעות רצון השוכר. טיפול בזמן בבעיות תחזוקה ובמיוחד אינסטלציה מהווה בעצם טיפול מונע ויכול לחסוך זמן וכסף שידרשו כתוצאה מדחייה הטיפול והחמרת הבעיה. ניתן לנצל את ביקור איש המקצוע כדי לבדוק שהנכס במצב תקין וכך מרוויחים פעמיים. יש שוכר מרוצה ובעל הדירה מקבל דיווח תקופתי על מצב העניינים.
3. לא להקדיש מספיק זמן ותשומת לב לסינון שוכרים.
הכנסת שוכר לא מתאים לדירה עשויה להתברר כבכייה לדורות. ערכו של דייר טוב לא יסולא בפז. דייר טוב שנשאר זמן רב בדירה עשוי לחסוך אלפי שקלים לאורך שנות השכרה על דירה ריקה בין שוכרים ועל תיקונים בלתי נחוצים. יש סיכוי רב יותר שדייר טוב יתייחס לדירה כאל ביתו, ישמור עליה ואף יבצע תיקונים קטנים על חשבונו. משקיעים מתחילים רבים נחפזים להשכיר את הדירה כדי למנוע מצב בו הדירה תעמוד ריקה והחשבונות כולל תשלום משכנתא יפלו עליהם. החיפזון עלול להביא לבחירת שוכר לא מתאים וזו טעות שעלולה להתברר כיקרה במיוחד.
בחירת דיירים טובים צריכה להתבצע בשיטתיות. ניתן לקבוע יום ושעה בו מראים את הדירה לשוכרים פוטנציאליים ("יום פתוח") ולבקש מהמבקרים להשאיר שם וטלפון. את השוכרים שאליהם נתחבר אחרי שיחה קצרה ולפי אינטואיציה נזמין לראיון בו נלמד עליהם יותר.
ניתן לבקש המלצות ממשכירים קודמים שיעידו על התנהלותם בעבר, תלושי משכורת ודפי חשבון עו"ש שיעידו על מצבם הפיננסי וגם תלושי משכורת של ערבים פוטנציאליים. עם צילום צ'ק של השוכרים ניתן יהיה לבצע בדיקת מוגבלות בחשבון הבנק באתר של בנק ישראל. כל אילו יאפשרו סינון שוכרים "בעייתיים" ויבטיחו במידה רבה שקט והתנהלות תקינה.
4. לתת מפתחות לדיירים לפני קבלת 12 צק'ים לשכר דירה וצ'קים פתוחים לטובת הרשויות.
לפעמים השוכר עובר את הסינון ובעל הדירה שמח שמצא דייר טוב. השוכר מצידו מעוניין להתקדם מהר ומספר שיוכל להעביר צ'קים רק בתחילת השבוע הבא ושהוא חייב להיכנס כבר השבוע כי "נגמר לו חוזה בדירה אחרת ואין לא היכן לאפסן את חפציו". בעל דירה לא מנוסה יאפשר לפעמים לשוכר להיכנס לפני שהוא מוסר לידיו 12 צ'קים וצ'קים פתוחים לטובת הרשויות. זו טעות חמורה. לעולם אין למסור מפתח או להרשות הכנסת חפצים לדירה לפני קבלת כל הצ'קים ולפני חתימה על חוזה השכירות במלואו ע"י השוכר והערבים.
5. להתפשר על העברת שכר דירה בהוראת קבע או בכרטיס אשראי.
קבלת שכר דירה בצ'קים מספקת שכבה נוספת של ביטחון לבעל הדירה. שוכר יכול להפסיק תשלום שניתן בהוראת קבע לפי רצונו אבל כאשר יש לבעל הנכס צ'קים בחתימת השוכר - אם השוכר ינסה לבטל את הצ'ק ולא לכבדו ניתן יהיה לפתוח תיק בהוצאה לפועל כנגדו. לכן, צ'קים מהווים ביטחון גדול יותר לבעל הדירה. מומלץ גם לדרוש צ'ק ראשון מהשוכר לפני כניסתו אל הנכס כדי לוודא שאין בעיות בחשבון. לא מדובר כמובן על צ'קים של בנק הדואר. מומלץ, כהכללה גורפת, לא לקבל שוכר שמבקש לשלם בצ'קים של בנק הדואר. בנק דואר אינו מאפשר ללקוחותיו משיכת יתר ובגלל שחלה על בנק הדואר חובת מתן שירות אוניברסלי הוא מאפשר גם פתיחת חשבון אחרי פשיטת רגל.
6. לא להתאים את הדירה לצרכיי השוק.
שיפוץ, עיצוב וריהוט דירה צריך להתאים לקהל יעד השוכרים במקום בו הדירה נמצאת. בעוד שדירת 4 חדרים בשכונה של זוגות צעירים תוכל להיות מושכרת כשהיא ריקה מריהוט, דירת שותפים תושכר ביתר קלות עם ריהוט מלא. משקיע שעשה שיעורי בית יכיר את קהל היעד של השוכרים באזור בו הוא מתכוון לקנות דירה להשקעה עוד לפני הקנייה ויתאים את הנכס ואת העיצוב והריהוט שבו לקהל היעד של השוכרים.
7. לדרוש שכר דירה גבוה ממחיר השוק.
בניסיון למקסם את התשואה משכר הדירה, משקיעים רבים נוטים לדרוש שכר דירה גבוה ממחיר השוק. שוכרים אשר ישכרו לבסוף את הדירה במחיר המבוקש ירגישו שבעל הבית "חייב" להם וייטו להטריד את בעל הדירה בכל עניין גם כאשר אין באמת הצדקה לכך. לעומת זאת, משקיע מנוסה יפרסם את הדירה במחיר השוק או אף מתחתיו. בצורה זו, מבחר השוכרים הפוטנציאליים לפני סינון יהיה גדול יותר והשוכר שיבחר ירגיש לעיתים אף אסיר תודה על המחיר ההוגן. שוכרים אשר מרגישים שהם משלמים מעט מתחת למחיר שוק נוטים פחות "להטריד" את בעל הבית בענייני תחזוקה והרבה פעמים מבצעים תיקונים לבד.
לסיכום: משקיע שיפעל באופן שיטתי ירוויח יותר, יישן יותר טוב בלילה ויזכה בדיירים מרוצים שקרוב לוודאי יישארו בדירה לתקופה ארוכה יותר וגם ישמרו עליה. למשקיע כזה קיים גם סיכוי רב יותר להתקדם לדירה להשקעה שנייה, שלישית ורביעית כי הבנת שיטת ההתנהלות מול שוכרים תאפשר את יישומה כל פעם מחדש בכל דירה נוספת להשקעה.
הרבה אנשים נכנסו לחובות כלכליים בגלל תקופות הקורונה או שגו בהתנהגותם בעבר ואינם אנשים מפוקפקים שרק רוצים להשכיר דירה .אני מדברת על אנשים ישרים שרוצים וצריכים קורת גג לתקופות ארוכות ,ואתם מעודדים לדחוק אותם לשוליים כי הם משתמשים בצקים של בנק הדואר. אני מבין את החשיבות של הבטחון שלנו כבעלי דירות אבל השכרתי נכסים לאנשים טובים שהיו להם "בעיות" עם הבנק אבל השכירות הייתה בראש מעייניהם מכיוון שבית ואוכל זה הדבר הראשון שהם דואגים לו . לשלם שכירות זה בדיוק כמו לשלם על קניות לאוכל .בלי קורת גג ובלי אוכל לא ניתן לקיים חיים . יש המון אמצעים ודרכים לבדוק את יושר השוכר מאשר לדחוק ולהקשות עליהם את החיים. בעבר היה לי שוכר בעייתי שנתו לי שייקים תקינים ובהמשך עשה…